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윤대오 (주)대오FM 대표
"위기는 기회입니다. 남들이 모두 말렸던 미분양 아파트 사업을 시작해 수익률 200%를 달성했죠.부동산은 시대를 앞서가야 합니다. "
부동산 시행업계에 발을 들어놓은 지 9년 만에 50억원대 부동산 자산을 모은 윤대오 ㈜대오FM 대표(42)는 "남들보다 2~3년은 앞서가야 돈을 벌 수 있다"고 강조했다. 그는 남성들의 전유물로 여겨졌던 부동산 시행업계에서 유명한 '골드 싱글'이다. 1999년 자본금 5000만원으로 주택관리업체 설립 후 지금까지 시대의 흐름에 맞춘 부동산 시행업을 해오고 있다.
서울 강남 논현동 사무실에서 만난 그는 "여성이 험난한 일을 한다고 비전문가 취급을 할 때가 가장 서러웠다"며 "하지만 남들이 다 안 된다고 하는 일을 성공했을 때 보람이 가장 크다"고 말했다.
상가 분양을 하던 그가 미분양 아파트에 관심을 가지게 된 것은 2006년 후반.당시만해도 언론이 "집값이 미쳤다"는 과격한 표현을 할 정도로 하루에도 몇 천만원씩 강남집값이 오르고 있을 때였다. 하지만 윤 대표는 그때부터 미분양 사업을 준비했다.
"2~3년 후 아파트 공급 물량이 쏟아지면 미분양 아파트가 속출할 것이라고 예상했어요. 1년을 준비해서 2007년부터 미분양 아파트를 통째로 매입하는 사업을 시작했습니다. ."
윤 대표가 가장 먼저 손을 댄 지역은 충북 제천.이 지역의 미분양 아파트 164채를 정상 가격의 40% 정도로 할인 받아 통매입했다. 대신 수요자들한테는 20% 할인된 가격으로 팔았다. 그는 "3.3㎡당 분양가 500만원이었던 물건을 287만원으로 할인해 판매했다"며 "6개월 만에 다 팔았다"고 말했다. 그는 이 건으로 200%에 가까운 수익을 남겼다.
윤 대표가 미분양 아파트에 관심을 가지게 된 것은 10여년 전으로 거슬러 올라간다. IMF 이후 미분양 아파트가 쏟아졌을 때 우연한 기회에 미분양 아파트 모델을 하게 됐다. 그 과정에서 '미분양 아파트 소진의 법칙'을 터득했다. "처음에는 잘 안 나가죠.하지만 조금씩 팔리기 시작하면 가속도가 붙습니다. 속도가 붙으면 마지막에는 훨씬 더 잘 팔리죠."
그는 이 때 미분양 아파트가 '돈이 된다'는 것을 깨달았다.
하지만 그는 미분양 아파트라고 다 수익률이 좋은 것은 아니라고 충고했다. 시장성을 검토한 뒤 매매가능성 등 사전 준비가 철저해야 하는 것은 기본이라는 것이다. 윤 대표는 특히 미분양 아파트를 통매입하더라도 수요가 충분한 지역을 선택해야 한다고 강조했다.
충북 제천 미분양 아파트 사업 성공 이후 그는 2~3곳의 지방 사업장에서 연거푸 성공을 거두며 높은 수익률을 얻었다.
그는 현재 새로운 미래를 준비하고 있다. 서울 지역의 땅을 매입해 아파트를 짓는 사업이다. 윤 대표는 "2~3년 뒤에 분명히 공급 부족으로 인한 집값 상승이 있을 것"이라며 "주변 시행사 중에 최근 몇 년간 사업을 했다는 얘기를 들어보지 못할 정도로 민간의 아파트 공급이 부족한 상태"라고 진단했다.
그는 앞으로 서울을 벗어난 수도권 지역의 아파트는 특정지역을 빼고는 큰 투자 가치가 없다고 전망했다.
"향후 주택 가격은 서울권이냐 아니냐에 따라 큰 변동이 있을 것입니다. 그동안은 서울에 인접한 수도권이 주목을 많이 받았지만 대규모 보금자리주택이 공급되면 이들의 입지는 줄어들 수밖에 없습니다. "
그는 부동산에서의 '강남 불패'를 다시 한번 강조했다. '현금 10억원이 있다면 어디다 투자하겠느냐'는 질문에 "강남의 은마아파트나 압구정 현대아파트에 투자하겠다"고 답했다. 하지만 이보다 현실적인 투자처는 강남의 낡은 다가구 주택이라고 했다. 강남의 다가구 주택은 환금성이 좋은 데다 월세로 200만~300만원까지 받을 수 있기 때문이다.
부동산 사업 노하우에 대해 윤 대표는 "부동산 투자 감각은 타고난 것이 아니다"라며 "철저히 훈련하고 노력하면 된다"고 힘줘 말했다. 처음 건물주의 물건을 받아 관리해 주는 주택관리 사업을 시작했을때 그는 항상 현장에 있었다. 발품을 팔아 직접 돌아다니며 경험하는 게 감각을 기르는 가장 좋은 방법이라고 그는 조언한다.
"일반인들의 경우 자기집이 아니더라도 견본주택에 가보고 인근 중개업소에서 얘기도 듣고 하면 그런 경험들이 쌓이게 되죠.또 자기 생각과 전문가들의 예상을 비교해보면서 끊임없이 관심을 기울여야 하고요. "
윤 대표는 "부동산은 시장의 미래를 예측해야 한다"며 "현재의 부동산 상황은 나쁘지 않고 앞으로 급격한 집값 폭락도 없을 것"으로 내다봤다.
성선화 기자 doo@hankyung.com
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