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마지막 황금노선… 침체된 부동산 시장에 '단비?'
강서~강남지역 동서로 연결… 기존 노선보다 파급효과 커
환승역 중심 차별화 전망속 뉴타운등 겹호재 지역 관심
현시세보다 장기관점 접근을
『돈은 길을 따라 움직인다는 부동산 시장의 격언이 있다. 도로나 지하철이 새로 뚫리는 곳의 아파트와 토지는 투자가치가 높아진다. 주목 받지 못하던 곳도 큰길이 나거나 지하철이 개통되면 유동인구의 접근성이 좋아져 부동산 수요가 늘어나기 때문이다. 특히 도시는 지하철역을 중심으로 상권이 발달하고 부동산 값이 움직인다. 지하철이 개통되면 그 주변의 집과 빌딩, 상가의 시세는 한단계 상승하는 게 일반적인 현상이다.
그러나 지하철이라고 다 같은 지하철이 아니다. 지하철 9호선은 서울의 서남부인 김포공항에서 강남의 한복판인 송파구 방이동까지 연결되는 황금 노선이다. 경기 침체에다 개통 재료가 이미 부동산 가격에 상당부분 반영됐다는 분석도 나오지만, 통상 교통여건 개선에 따른 호재는 계획 발표 시점, 착공시점, 완성시점 등 3단계로 나눠 부동산가격에 반영된다는 점에서 기대감은 여전하다.
9호선 황금라인을 따라 부동산 불황기에 돈이 될 만한 금맥을 찾아 떠나본다. 』
‘지하철 9호선, 부동산시장에 단비 될까?’
마지막 황금노선으로 불리는 지하철 9호선 1단계 개통이 다음달 말로 다가오면서 침체된 부동산 시장에 활력소가 될지 관심이 쏠리고 있다. 지하철 9호선은 강서지역과 강남지역을 동서로 연결한다는 점에서 기존의 지하철 라인과 비교할 때 경제, 사회적인 파급효과가 클 것으로 예상된다.
다만 모든 역세권이 오르기 보다는 유동 인구가 많고 상가 등 편의시설이 발달한 환승역을 중심으로 가격이 차별화될 것이란 분석이다. 뉴타운 등 인근 개발 호재가 있는 겹 수혜 지역도 관심 대상이다.
특히 서울의 대표적인 상업지구이자 중심업무지구인 강남으로의 접근성이 크게 개선되는 만큼 9호선 인근 주거지역 및 상권에 대한 선호도는 시간이 지날수록 높아질 것으로 전망된다. 따라서 지하철 9호선 인근 부동산에 관심을 가지는 투자자들은 현재 시세를 보기 보다는 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있다는 분석이다.
◇지하철 9호선에는 특별한 것이 있다=황금색으로 대표되는 지하철 9호선 1단계 구간은 강서구 개화동에서 출발, 강남구 교보타워 네거리 신논현역까지 이어지는 25개 역 25.5km 구간이다. 환승역은 김포공항, 당산, 여의도, 노량진, 동작, 고속터미널 역 등 6개로 서울ㆍ수도권 각 지역으로 이동이 매우 편리하다.
지하철 9호선의 특징은 완행과 급행이 함께 운영된다는 점이다. 전체 37개 정거장 중에서 13개 정거장이 급행역으로 운영된다. 1단계 급행 종착역이자 환승역인 김포공항역에서 신논현역까지 완행을 타면 50여분이 걸리지만 급행을 타면 30여분이면 도착할 수 있다. 이른바 강서에서 강남까지 30분 시대가 열리는 것이다. 서울시는 9호선의 기본요금을 기존 지하철과 같은 900원으로 맞추는 것을 목표로 9호선 운영 민간사업자인 ㈜서울 메트로9호선과 협상 중이다.
◇개통되면 또 오를까=부동산 시장에는 가격이 길과 함께 세 번 오른다는 소위 ‘삼승(三昇)법칙’이 있다. 즉 지하철이 개설된다는 소문이 돌면 가격이 꿈틀거리기 시작해 계획이 발표되기 전에 한번 오르고, 공사가 끝나 가는 시점과 개통되는 시점에 또 다시 한번씩 오른다는 것이다. 하지만 이 법칙이 반드시 들어맞는 것은 아니다. 인터넷 발달 등으로 예전 보다 개발정보를 얻기가 쉬워진 만큼 미리 집 값에 선 반영되는 경우가 많기 때문이다. 완공과 개통시점에 집값 상승을 기대하고 무리한 투자에 나서면 안 되는 이유다. 최근 1년 동안 강서구 가양, 등촌, 마곡, 염창동 일대의 아파트 가격이 여타 지역 보다 강세를 보인 것도 가격이 선 반영됐기 때문이라는 분석이 많다.
개통이 한달 여 남은 현재 9호선 역세권 주변 매매 시세는 아직까지 별다른 움직임이 없다. 급행열차 정차역인데다 2호선 환승역으로 9호선 개통의 최대 수혜지 중 하나로 꼽히는 영등포구 당산동 당산역 주변 아파트 시세는 몇 개월째 보합세를 유지하고 있다.
강마을 삼성 아파트 82.64㎡(25평형)은 3억7,000만원, 109.99㎡(43평형)이 5억5,000만원에 매물로 나와있다. 9호선 출구 2곳과 연결되어 있는 삼성 래미안 4차는 109㎡(33평형)이 6억6,000만원에 나와 있다. 강마을 삼성공인중개 관계자는 “매수 문의는 꾸준하지만 거래는 별로 없다”며 “9호선 개통을 앞두고 특별히 매수 문의가 늘거나 하지는 않았다”고 분위기를 전했다.
하지만 전세시장이 들썩이면서 앞으로 매매시장도 움직일 것이란 기대감이 커지고 있다. 강서구 가양ㆍ염창동, 동작구 흑석동 등 9호선 인근 지역 전세시장은 봄 이사 철이 지났음에도 꾸준히 수요가 몰리고 있다. 강남 등 인기학군 지역이 지난 3월 이후 주춤해진 것과 다른 양상이다. 이들 지역은 거리상으로는 여의도, 강남 등과 인접해 있지만 그 동안 지하철이 연결되지 않아 대중교통 이용이 불편했던 지역이다.
특히 염창동, 흑석동에 보다 외진 곳에 위치한 가양동의 경우 매수 문의가 늘면서 전셋값도 눈에 띄게 상승했다. 부동산정보업체 부동산뱅크에 따르면 가양동의 지난 1년(2008년 3월~2009년 3월)간 3.3㎡당 전세가는 433만원에서 464만원으로 6.97% 올랐다. 같은 기간 강서구는 2.58%가 뛰었고, 서울은 오히려 0.88%가 떨어졌다. 강남으로 출퇴근하는 직장인들의 수요가 몰리면서 9호선 역세권 단지 전세 값은 최근 2~3개월 간 1,000만원 이상 올랐다는 게 현지 중개업소 관계자들의 얘기다.
◇주요 수혜지역은=1단계 구간 개통을 앞두고 그 동안 강남 진입 등 대중교통의 편의성이 크게 낮았던 강서구 일대는 지난 1년간 가격이 상당 폭 올랐음에도 추가 상승에 대한 기대감이 상당히 높은 편이다. 지하철 9호선 개통의 1차적인 수혜는 강서구 및 양천구 일대의 역세권 단지부터 시작될 것으로 전망된다.
특히 출퇴근시 급행 정차역으로 운영되는 지역은 상대적으로 선호가 높아질 전망이다. 급행 정차역은 김포공항, 가양, 염창, 국회의사당, 여의도, 노량진, 동작, 고속터미널 등 8개역으로 경인선을 제외하곤 서울 지하철에서 처음으로 시도되는 급행이라는 점에서 관심이 높다. 따라서 그 동안 주거지로서 선호되지 않았던 가양동 및 염창동 일대의 소형 아파트들이 가격이 움직일 가능성이 높다. 마곡지구, 방화 뉴타운 등 중장기 호재도 뒷받침 되고 있다.
흑석 뉴타운을 중심으로한 동작구 일대 단지도 수혜지역이다. 동작구는 강남 인접지역이지만 지세가 험하고 접근성이 열악해 사당동을 제외하고는 그 동안 별로 주목 받지 못하던 곳.
하지만 흑석 뉴타운 같은 대규모 개발 계획이 진행 중인데다 9호선이 개통되면 초 역세권으로 부상할 가능성이 높다. 동작구 흑석동, 본동 일대는 여의도, 용산, 강남 등 핵심 상업지구와 트라이앵글을 이루고 있어 교통의 편의성을 중요시하는 수요자들의 관심이 높다.
배후에 준공업 지역을 둔 영등포구 당산동 인근도 주목할 만하다. 준공업지역 내 공장부지에 면적대비 최대 80%까지 아파트를 지을 수 있어 향후 개발 기대감이 높다. 게다가 서울 지하철 순환선인 2호선 환승역이라는 점도 강점이다. 강남 및 시청 출퇴근 수요가 선호할만한 지역이다.
이 지역은 아파트 뿐만 아니라 상가시장도 활기를 띨 것으로 전망된다. 현재도 부평, 일산 등지에서 버스를 타고 온 유동인구가 지하철 환승을 위해 몰려드는 지역이다. 9호선이 개통되면 유동인구가 더 늘어날 것이 분명하다.
반포 삼성 래미안, GS자이 등으로 대표되는 서초 지역도 9호선 호재의 영향권이다. 그 동안 서초구는 다른 강남지역에 비해 교통 접근성이 상대적으로 낮았다. 하지만 9호선이 개통되면 교통측면의 문제점은 상당부분 해소될 것으로 전망된다. 특히 금융 중심의 여의도와 상업 중심의 강남을 잇는 중간 가교 역할을 하면서 양쪽 지역의 장점을 두루 흡수할 수 있을 것으로 기대된다. 강남권의 환승역인 고속터미널도 교통의 요지로 새롭게 주목 받고 있다. 기존 3호선과 7호선에다 9호선까지 개통되면 트리플 역세권이 된다.
이준세 스피드 뱅크 연구원은 “9호선 개통은 중장기적으로 집값에 강력한 호재”라며 “다만 9호선 역세권 역시 침체된 서울 부동산 시장의 일부라는 점에서 단기적으로 접근하기에는 부담이 된다”고 말했다. 그는 이어 “5호선이 개통된다고 집값이 갑자기 급등하지는 않겠지만 현재 시세가 많이 떨어진 만큼 역세권 및 개발 호재가 있는 지역 중심으로 선별 접근해 볼만하다”고 조언했다.
김정곤 기자 mckids@sed.co.kr
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